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      建筑大師貝聿銘祖居緣何拍出高價

      來源: 眾拍網   發布時間: 2021-08-23 11:07:48 點擊量:

             眾拍網最新拍賣消息、名人故居拍賣新聞,一棟老建筑就是一份歷史切片,總有滿是情懷的人,想在這其中體味歷史的積淀,尋覓名人的神思。

             在以北京、上海等為代表的城市里,這樣經典的老建筑,或被認定為歷史文物,供大眾參觀游覽,或被私人持有,輾轉流傳。

             建筑大師貝聿銘在蘇州的一處祖居于近日在某拍賣平臺拍賣,起拍價980萬元,經23次出價后,最終以1090萬元成交。

             不止貝律銘,日前記者就在一滬上中介處看到,已故的著名電影、戲劇表演藝術家白楊的故居出售,掛牌價超過1.5個億。

             那么,這些動輒數千萬元甚至上億元的名人故居究竟如何界定,又是如何買賣交易的呢?

             名人故居皆“豪宅”

             貝聿銘是是享譽世界的華裔建筑大師,祖籍蘇州。他父親貝祖詒也是歷史名人,曾出任中國銀行副總經理以及中央銀行總裁。1948年,貝祖詒赴美,擔任駐華盛頓中國技術代表團團長。

             前述在阿里拍賣平臺上拍賣的這棟祖宅,上世紀初即為貝聿銘之父的居所,始建于明代。該建筑位于蘇州市姑蘇區平江街道,是姑蘇核心區,離蘇州博物館僅800米,離蘇州市立醫院步行僅需3分鐘左右即可到達,周邊有拙政江南、拙政別墅、桃塢郡府等住宅。

             此前該住宅疏于修繕,不過經蘇州市文物局、規劃局批準,遵照“修舊如舊”原則,移建、修復于現址。


             公開資料顯示這座蘇州園林式的四合院別墅,建筑面積有145.56平方米,土地使用面積為226.3平方米。該祖居屬于獨立的私人產權,此前是由一位居住在杭州的男子通過正常途徑購買。平臺信息顯示,該處宅院的房屋用途為一般住宅;“共有情況”則為“夫妻共有”。另據房屋所有權證顯示,其登記時間為2013年9月29日,土地使用年限至2081年7月14日。土地使用權限取得方式為出讓。

             值得一提的是,該處宅院之前的市場估值為1650萬元,但此次的起拍價和成交價實則遠低于市場價。

             從事老洋房業務的鏈家豪宅新里洋房總店商圈經理邱澤柱告訴第一財經記者,市場估值一般是由第三方評估機構根據地價、周邊房價等信息綜合對比后,對房屋進行評估,但這價格并不能代表房子真實的交易價格。

             同時,既然是拍賣流程,起拍價低于行情是正常的,最終成交價格也具有很大不確定性。“拍賣需要競價,那么競拍者對這座房子的關注度、認知度等都會影響到加價,進而影響到最后都成交價。”邱澤柱表示,此外,以上海為例,當前參與拍賣房也需要擁有購房資格,否則無法參與競拍,這也限制了不少購房者。

             諸如貝氏這樣的祖宅拍賣在市面上并不鮮見,記者查詢一些公開資料發現,隨著國內房價的水漲船高,近年來,這些名人故居在市面上也有交易且價值不菲。

             以名人文士輩出的杭州為例。近年來出現在二手房交易市場上共有三套,分別是位于長生路的徐青甫故居,北山路的南懷瑾故居“潤廬”以及玉泉路的蔡元培女兒蔡威廉故居的“馬嶺山房”。

             2019年,距離西湖不到400米的一棟獨門獨院別墅拍賣。這座三層小洋樓建造于民國時期,是曾任浙江省民政廳廳長的民國經濟學家徐青甫的故居。1961年,徐青甫病逝后,這套房由其夫人和子女居住。此后,徐家后人多在海外生活。上世紀80年代后,這套舊居就曾多次轉手。

             2019年5月,這處故居公開拍賣,起拍價3179萬,經過460輪的激烈爭奪,以8804萬元的價格成交,折合單價約21萬元/平方米。

             北山路寶石山前山路1號的潤廬則更有來頭。原來的業主叫馬文車,曾長期擔任蔣介石的秘書,1932年他在西湖邊建造了這棟別墅。潤廬的第二個主人是著名金融家金潤泉。潤廬的“潤”字也取自金潤泉名字當中的“潤”。后來,國學大師南懷瑾曾經想在杭州定居,在20世紀九十年代初買下了這幢別墅。這套房源是杭州市第一批市級文保建筑,曾在2012年傳出過掛牌1.1億元出售的消息,后掛牌消息因故撤回。

             和潤廬一樣,位于植物園的馬嶺山房也同屬杭州市歷史保護建筑,該建筑是北大校長蔡元培女兒蔡威廉與女婿林文錚的故居,蔡元培也常來小住。2019年曾在二手市場掛出過房源信息,掛牌價格1.5億。

             此外,記者日前還注意到,在中介圈中有出售白楊的故居。該房屋位于上海的華山路,建筑面積超過300平方米,自帶200平方米的花園,目前掛牌價格1.58億元。

             關鍵在于交易后如何維護

             那么,這些動輒就是數千萬上億元的歷史名人故居到底是否可以交易?

             “名人故居這個概念非常抽象、廣泛。”邱澤柱向第一財經記者介紹,“我們通常理解的就是,知名人士或者說顯要人物曾經居住過或生活過的地方,傳下來就變成名人故居了。”

             但相較于大眾的樸素認知,“名人故居”尚無官方認定標準。“這其中涉及兩個方面,一來怎么樣的人才能被定位為名人;二來一個名人一生可能有多個居所,哪個更適合認定為故(舊)居。”某文物局工作人員向第一財經記者介紹,“這些業界一直有討論,但到目前為止還沒有正式的官方認定辦法,確認誰是名人、哪個居所最值得保護。”

             總體來講,認定標準較為宏觀,體現總體原則。“因為沒有一個文物是標準化的產品,每個文物都不一樣,有些可能現在不認為有比較高的價值,但是隨著歷史的發展,對某樣文物的認識更客觀全面,價值可能就會凸顯。”上述文物局工作人員介紹。

             邱澤柱則告訴記者,諸如上海的宋慶齡故居、巴金故居、蔡元培故居等建筑是由國家持有,此類建筑物是不能進行交易的。而被認定為歷史建筑且由私人持有的建筑,在交易中心及文物保護單位開具允許交易的相關證明后,便可進行交易。

             “位于常德路的一棟名為‘常德公寓’的老建筑,張愛玲曾在此居住過,屬于優秀歷史建筑,其產權明晰,屬于后來的業主,是可以進行交易的。”據邱澤柱解釋,優秀歷史建筑的交易沒有文物那么嚴格,同時,對保護的程度要求也未達到文物的標準。

             此外,還有部分名人居住過的故居,產權歸屬于后代,若家庭子女較多,則一套房子會有多位產權人,交易過程會相當復雜,一旦有一位產權人不同意,交易就難以推進。

             “我們去年交易過一個案例,共有8位產權人,交易周期長達9個月。”邱澤柱回憶道,目前,在上海市場上,可供交易的名人故居不會超過10套,掛牌價皆在億元以上。

             記者從多為從事建筑、文物歷史行業的人士處了解到,大眾認知中的名人故居固然是一種歷史建筑,但現有的法規并沒有禁止買賣歷史建筑的規定,只要產權明晰,那么交易便不違法。

             一些相關人士還認為,對于一些歷史建筑而言,市場化交易其實是有一定積極意義的,因為政府不能無限投入資金管理這些老建筑。早些年,一些遍布鄉村的古建筑,因為房主缺錢修繕面臨凋零倒塌的危險,正是一些有志于文保的人接手買下并注入維修資金,才讓它們煥發新姿。國外許多地方也是這樣運作的。

             那么,這些價值不菲的房產定價又是如何形成的呢?

             “不像普通住宅,同小區其他房子具有很強的參考性,老房子一般都分布得很分散,互相之間無法形成很強的參考性。”邱澤柱表示。不過,房子本身所處的地段位置、保留情況、是否是優秀歷史建筑、是否有名人居住過、文化價值幾何等因素都會左右房子的價值。

             邱澤柱介紹, “老房子本身很稀缺,賣一套少一套,從物以稀為貴的角度考慮,本身也具有收藏價值,作為保值、投資、資產配置,也是一個很好的選擇。”


             比如前述的白楊舊居, “這所舊居所處的地段相當好,位于原法租界較為核心的位置,房子也很完整,主樓副樓的結構都保存得很好,這樣地段的房子很稀缺,不少買家沖著這點也會想來看看。”邱澤柱表示。

             不過,需要指出的是,雖然對于這類產權清晰的房源,并無相關規定禁止交易,但其使用須受相關管理規定的約束。

             2020年底,前述的徐青甫的宅院被曝光正在進行大規模改建裝修。而由于該處故居并不在杭州歷史建筑保護名錄中,因此也就沒有“不得改動外立面和內部結構”的限制。

             根據《杭州市歷史文化街區和歷史建筑保護條例》規定,對保護建筑物,不得進行新建、擴建活動,不得進行影響其傳統風貌的改建和裝修,“在符合保護要求的前提下,可以對歷史建筑進行合理利用,并鼓勵保護責任人對公眾開放”。

             “交易后的歷史建筑的關鍵在于事后的監管約束能否跟上,不能隨著所有權的轉移而放手不管。”前述人士表示。

             更多最新拍賣消息、名人故居拍賣新聞,敬請關注眾拍網(www.7030.org.cn)。

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